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ASSURANCE MAITRE D’OUVRAGE

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Dans le domaine de la construction le MAITRE D’OUVRAGE désigne la personne morale ou physique, entreprise ou particulier qui fait construire pour son compte, à l’opposé du le MAITRE D’OEUVRE qui supervise et coordonne la construction. Le maître d’ouvrage est soumis à l’obligation de souscription de l’assurance maître d’ouvrage, appelé plus communément l’assurance dommage ouvrage. Cette assurance est l’image de la décennale (souscrite par les sociétés de construction), et permet de pré-financer les éventuels sinistres liés à la construction, dans des délais légaux courts et sans recherche de responsabilité.

Quelle est la différence entre le maître d'ouvrage particulier et professionnel ?

Aucune. Le caractère professionnel ou particulier de la construction n’a pas d’impact, les obligations de base sont les mêmes

Quelles sont les assurances maître d'ouvrage obligatoires ?

La dommage ouvrage est la seule garantie systématiquement obligatoire.

Quelles sont les assurances maître d'ouvrage facultatives

La décennale du Constructeur Non Réalisateur (CNR) est facultative pour les particuliers (mais fortement recommandé car requise en cas de revente dans les 10 ans de votre bien) et obligatoire pour les promoteurs
La Responsabilité civile maître d’ouvrage (RCMO) est obligatoire pour les promoteurs
La garantie de bon fonctionnement des équipements (2 ans) est facultative
La Tous Risques Chantiers TRC est facultative pour les promoteurs et les particuliers

Avec quels assureurs travaillez-vous ?

Pour les promoteurs immobiliers La palette d’assureur est très large p (LLOYD’s, assureurs français traditionnels).
Pour les particuliers la plupart des assureurs français ont déserté ce marché trop chronophage et trop peu rentable, ce sont principalement les assureurs du LLOYDS qui acceptent d’intervenir

Quand souscrire l'assurance maître d'ouvrage ?

Il est préférable de souscrire la dommage ouvrage DO avant le début du chantier. Toutefois cette assurance maître d’ouvrage peut être souscrite pendant le chantier, et même, sous certaines conditions après la fin du chantier (surcoût systématique)

Combien coûte l'assurance maître d'ouvrage

L’assurance maître d’ouvrage est souscriptible à partir de 2 200 € pour les particuliers et à partir de 0,70% du coût des travaux pour les promoteurs

Comment se paye la prime dommage ouvrage ?

Systématiquement en intégralité à la souscription (seuls les promoteurs obtenir un étalement en 2 fois lorsque la prime dépasse les 100 000  €)

EXEMPLES DE DEVIS RÉCENTS
* particulier: maison neuve  215 000 €: prime 2 965 €
* professionnel: immeuble: 900 000 €: prime 9 694 €

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Assurance maître d’ouvrage

L’assurance maître d’ouvrage est une protection indispensable lorsqu’on veut réaliser une construction. Souscrire à une assurance est une nécessité, car elle permet de faire face sereinement à certains imprévus et incidents. Une seule assurance ne pouvant couvrir tous les sinistres, il en existe une multitude auprès des assureurs, dont l’assurance maître d’ouvrage.

Définition du maître d’ouvrage

Le maître d’ouvrage est une entreprise, un groupe de personnes, ou un particulier qui demande la réalisation d’un projet de construction. Encore appelé maîtrise d’ouvrage ou MOA, le maître d’ouvrage est celui qui a besoin d’un projet de construction. C’est en quelque sorte celui qui a besoin des ouvriers. Les raisons pour lesquelles il lance un projet peuvent être variables et les attentes varient d’un maître d’ouvrage à un autre. Il joue de nombreux rôles dans une construction, et en France l’on retrouve un assez grand nombre de maîtres d’ouvrage.

Le rôle du maître d’ouvrage dans la construction

Le maître d’ouvrage intervient dans la construction dès le départ et jusqu’à la fin. Ainsi, il a trois rôles principaux à jouer avant le début des travaux de construction. Il s’agit pour lui de :

  • Définir les objectifs à atteindre ;
  • Déterminer le budget de la réalisation du projet ;
  • Fixer la date de réception des travaux.

En remplissant ces trois rôles, le maître d’ouvrage s’assure que la construction finale répond précisément à ses besoins. C’est également un moyen dont il dispose pour être sûr de l’investissement qu’il fait en lançant le projet. Pour finir, il a l’assurance que la construction sera prête au moment où il en aura le plus besoin. Pour les ouvriers, avoir une date pour boucler et rendre le chantier est une motivation pour rester concentrée sur la tâche qui leur est confiée. Le maître a également pour rôle de :

  • Suivre l’avancement du projet ;
  • Choisir les artisans de la réalisation ;
  • S’assurer que ses attentes sont prises en compte.

Statistiques diverses sur les maîtres d’ouvrage

Chaque année en France, les statistiques sur les maîtres d’ouvrages ne cessent d’évoluer. Celles-ci sont définies en fonction des travaux de construction réalisés. Ainsi, on remarque qu’en 2016, le nombre de constructions de logements et autres locaux était de 376 500 en France. En 2017, 82 100 logements individuels ont été construits. En ce qui concerne les locaux pour des activités professionnelles, ce sont 1,3 million de mqui ont été construits en 2017. Pour tous ces projets de constructions, le nombre de maîtres d’ouvrages varie. Il est ainsi de 376 500 en France en 2016, et d’un peu plus de 500 000 en 2017.

Pour 2018, le nombre de maîtres d’œuvre connaît encore une évolution assez significative, car de nouveaux porteurs de projets se révèlent. Il faut cependant tenir compte des constructions issues du même maître d’ouvrage. Un maître d’ouvrage peut faire construire une maison et un local commercial. Un autre peut par contre, faire construire un logement individuel et plusieurs immeubles pour la location. Mais, le nombre de maîtres d’ouvrage en France ne peut qu’augmenter. Cela est une évidence grâce aux nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière, et aux taux avantageux en matière de crédit immobilier.          

Différence entre maître d’ouvrage particulier et maître d’ouvrage professionnel

On retrouve deux types de maîtres d’ouvrages. Il s’agit du maître d’ouvrage particulier et du maître d’ouvrage professionnel. Il est important de ne pas les confondre, car il existe une différence entre ces deux intervenants de la construction. En effet, le maître d’ouvrage particulier est celui qui fait la demande de construction d’un logement ou d’un local. Il fait cette demande pour répondre à ses propres besoins. Il peut par exemple exprimer le besoin d’un logement afin d’avoir son propre logement ou pour louer un logement. Cela lui permet d’avoir un revenu supplémentaire. Il supervise le projet pour son propre compte.

Un maître d’ouvrage professionnel, encore appelé promoteur, est un intervenant qui crée un logement destiné à la vente. Son travail est un peu différent de celui du maître d’ouvrage particulier. Il doit :

  • Trouver un terrain pour le projet de construction ;
  • Définir les objectifs du projet, le budget, et la date de réception de la construction ;
  • Superviser le projet et s’assurer de sa conformité avec les objectifs ;
  • Laisser la construction aux acheteurs.

Son projet de construction ne doit pas répondre à ses propres besoins, mais aux besoins d’une grande partie de la population.

La différence entre un maître d’ouvrage et un maître d’œuvre

Le métier de maître d’ouvrage est souvent confondu avec celui de maître d’œuvre. Le maître d’ouvrage exprime généralement un besoin de construction de logement. Mais, le maître d’œuvre est celui qui s’occupe de la réalisation. Une fois que le maître d’ouvrage a établi les objectifs, le budget, et le délai, il fait appel au maître d’œuvre. Ce dernier s’occupe de la phase d’exécution du projet. Le rôle du maître d’œuvre est beaucoup plus technique que celui du maître d’ouvrage. Le maître d’œuvre doit :

  • Choisir la structure architecturale de la construction ;
  • Sélectionner les ouvriers qui doivent intervenir sur le projet ;
  • Superviser les différentes phases de la construction.

Le maître d’œuvre est relié au maître d’ouvrage par un contrat qui satisfait les deux parties. Pour accomplir sa mission, le maître d’œuvre a besoin que le maître d’ouvrage lui fournisse un cahier de charge et des indications. En retour, le maître d’œuvre doit rendre compte au maître d’ouvrage à chaque étape de la réalisation du projet.

L’assurance maître d’ouvrage

L’assurance maître d’ouvrage est un contrat de protection auquel le porteur de projet ou le promoteur doit souscrire. Cette souscription doit être faite avant le lancement d’un projet de construction. Elle lui offre en effet les moyens de faire face à certains imprévus lorsque ceux-ci surviennent pendant ou après la réalisation d’un projet. Elle finance ainsi les réparations et dédommage les sinistrés, avant que les responsables soient identifiés et leur responsabilité établie. Les maîtres d’ouvrage ont en effet certaines obligations pour ce qui est de leur projet de construction. Il existe plusieurs types d’assurance maître d’ouvrage et les protections offertes par chacune d’elles peuvent être utiles durant les travaux. Certaines interviennent lorsque des dommages sont causés à des tiers, et d’autres lorsque la construction subit un dommage. Parce qu’on a rarement les moyens de faire face soi-même aux dépenses dues aux dommages, la loi exige la souscription d’une assurance maître d’ouvrage.               

Les obligations d’assurance des maîtres d’ouvrage

Le Code des assurances réunit en son sein l’ensemble des lois et règlements à mettre en pratique en matière d’assurances. Ainsi, ce code prévoit qu’un maître d’ouvrage, particulier ou promoteur, doit souscrire à certaines assurances avant le lancement de la construction. Les contrats d’assurance maître d’ouvrage prévus sont :

  • L’assurance dommages ouvrage ;
  • L’assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • L’assurance Constructeur non Réalisateur.

La durée de validité de chaque contrat dépend du type d’assurance dont il est question. Mais, bien que ces assurances soient obligatoires, la loi ne prévoit aucune sanction en cas de non-souscription au contrat d’assurance pour un MOA particulier. Cependant, une non-souscription de l’assurance maître d’ouvrage peut porter préjudice au propriétaire du projet en cas de sinistre. Si la responsabilité du MOA est établie et qu’il n’a pas d’assurance, il devra payer de sa poche les réparations et indemnisations. Pour un maître d’ouvrage professionnel, la non-souscription fait l’objet de sanctions par la loi en vigueur en France. Mais, s’il dispose d’une assurance maître d’ouvrage, les travaux pourront continuer sans qu’il trouve de l’argent pour les réparations.                

L’assurance dommage ouvrage maitre d’ouvrage : obligations, couvertures, et exemple de sinistre

L’assurance dommage ouvrage maitre d’ouvrage est, comme son nom l’indique, souscrite par le maître d’ouvrage. Elle est valable jusqu’à la fin de la garantie décennale dont la durée est de 10 ans après la réception des travaux. Elle est obligatoire pour les professionnels et les particuliers, mais ces derniers peuvent ne pas y souscrire à leurs risques et périls. C’est une garantie qui couvre les dommages subis par la construction et les préjudices causés à des tiers par ces dommages. Cependant, cette dernière garantie n’est pas offerte par tous les prestataires en assurance dommage ouvrage maitre d’ouvrage.

Différentes couvertures sont alors proposées par l’assurance dommage ouvrage maitre d’ouvrage. Ce sont principalement les malfaçons et les vices de construction qui sont couverts. Mais, il peut également s’agir de problèmes de solidité, ou d’une blessure causée par un des dommages. Au nombre des sinistres de l’assurance dommage ouvrage maitre d’ouvrage on retrouve :

  • L’effondrement d’une toiture ;
  • La fissure de murs ;
  • L’infiltration d’eau ;
  • La mauvaise isolation ;
  • L’affaissement d’un plancher.

D’une manière générale tous les sinistres qui mettent en péril la résistance physique de la construction sont pris en compte. Lorsque par exemple, l’une des machines utilisées pendant la construction cause des dégâts chez un voisin, l’assurance dommage ouvrage maitre d’ouvrage intervient.                

L’assurance responsabilité civile professionnelle maître d’ouvrage : obligations, couvertures, et exemple de sinistre

L’assurance responsabilité civile professionnelle est une protection commune à tous les travailleurs dans le monde du bâtiment. Mais, c’est aussi une assurance à laquelle le maître d’ouvrage doit souscrire pour son projet. C’est dès le début des travaux que le maître d’ouvrage doit souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle maître d’ouvrage. En effet, ce contrat est valable jusqu’à la fin des travaux de construction. Il permet au maître d’ouvrage de faire face à certaines situations où sa responsabilité est engagée. La souscription est nécessaire pour une construction neuve, mais aussi pour une rénovation.

Étant porteur d’un projet, le maître d’ouvrage peut être tenu pour responsable en cas d’accident sur le chantier. Sa responsabilité est engagée même s’il n’est pas présent au moment des faits. Une assurance responsabilité civile professionnelle maître d’ouvrage permet au propriétaire de la construction d’indemniser ou de réparer les torts causés à autrui. Les dommages matériels, corporels, et immatériels, entrent tous dans la catégorie des sinistres pris en compte par cette assurance. Ainsi, les situations dans lesquelles cette assurance intervient sont :

  • Des chutes d’objets sur les biens de tiers ;
  • Des fissures dans les murs des logements voisins ;
  • Des dégâts causés à l’eau ou au réseau d’eau ;
  • Des blessures causées aux animaux, aux habitants de logements voisins, ou aux passants ;
  • Des incidents et autres dommages causés au voisinage…

L’assurance responsabilité civile professionnelle maître d’ouvrage pour les promoteurs immobiliers : obligations, couvertures et exemple de sinistre

Les promoteurs immobiliers peuvent également et doivent souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle maître d’ouvrage. Mais contrairement au contrat d’assurance proposé aux maîtres d’ouvrage particuliers, les promoteurs immobiliers doivent souscrire à différents moments. En effet, l’activité principale du promoteur immobilier est de construire des logements ou de les rénover.

Lors des travaux, des accidents et autres sinistres peuvent survenir et causer du tort aux tiers. Dans ces cas-là, l’assurance responsabilité civile professionnelle maître d’ouvrage prend en charge la réparation des préjudices. Ce type d’assurance est obligatoire et doit être souscrite annuellement par les promoteurs immobiliers. L’assurance responsabilité civile professionnelle maître d’ouvrage offre une couverture pour :

  • Les dommages matériels causés aux tiers lors de la construction ;
  • Les dommages immatériels causés par la construction ;
  • Les dommages corporels causés durant une construction.

Durant l’un des chantiers de construction du promoteur immobilier, si un tiers subit un dommage, la responsabilité du promoteur peut être engagée. Son assurance responsabilité civile professionnelle maître d’ouvrage intervient pour indemniser les sinistrés. Cette assurance peut également intervenir lorsque le promoteur est tenu pour responsable sans raison valable. Mais, la protection offerte par cette assurance ne s’applique que lorsque le contrat est toujours valide. Le promoteur doit alors le renouveler chaque année à bonne date.                

L’assurance CNR – Constructeur non réalisateur maître d’ouvrage : obligations, couverture, et exemple de sinistre

L’assurance constructeur non-réalisateur est une protection mise en place aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels. Elle est rendue obligatoire par l’article L 241-2 du Code des assurances. C’est une garantie qui doit être souscrite par ceux-ci au moment où ils souscrivent à leur assurance dommage ouvrage. Mais, l’assurance constructeur non-réalisateur ne s’applique que lorsque le maître d’ouvrage ou le promoteur immobilier vend le bien récemment construit. Pour un particulier, la vente ne peut pas avoir lieu moins de deux ans après l’achèvement des travaux. Cette vente doit être faite moins de 10 ans après la réception de la construction. Le maître d’ouvrage ne peut pas garantir le bon état de la construction lors de la vente. Mais, s’il dispose d’une assurance constructeur non réalisateur, il peut faire face aux dépenses pour la réparation des dommages couverts par cette assurance.
L’assurance constructeur non-réalisateur offre aux maîtres d’ouvrages l’opportunité de financer rapidement des réparations. Mais, ces réparations concernent les dommages touchant la solidité de la construction. Il s’agit principalement des :

  • Dommages touchant la structure de la construction ;
  • Dommages touchant les équipements indissociables de la construction ;
  • Les dommages causés par une non-conformité de la construction.

Cette garantie couvre donc les vices de sol, les effondrements de construction, les affaissements des planchers… Mais, cette assurance n’est valable que pendant 10 ans. Un nouvel acheteur peut en bénéficier durant le nombre d’années restant pour que le logement ait 10 ans.

Les différentes responsabilités des maîtres d’ouvrages

Le statut de maître d’ouvrage implique un certain nombre de responsabilités auxquelles celui-ci se doit de faire face. Le maître d’ouvrage doit en effet se protéger et protéger ses travaux pour éviter certaines déconvenues. Les responsabilités du maître d’ouvrage durant la réalisation d’un projet de construction sont :

  • La Responsabilité Civile Professionnelle ;
  • La responsabilité Dommages Ouvrage ;
  • La responsabilité Constructeur Non Réalisateur.

La Responsabilité Civile Professionnelle du maître d’ouvrage lui offre la possibilité de dédommager les tiers ayant subi des torts à cause des travaux effectués. Cette responsabilité est engagée dès lors qu’un tiers subit des dommages corporels, immatériels et matériels en raison d’un accident survenu sur le chantier.

La responsabilité Dommages Ouvrage du maître d’ouvrage l’amène à souscrire à une assurance dommages ouvrage. Cette assurance lui offre l’occasion de faire face aux problèmes de solidité de la construction. Ce sont les dégâts touchants le chantier lui-même que cette assurance couvre. En fonction du contrat, cette assurance peut aussi dédommager les tiers touchés par ces dégâts.

La responsabilité Constructeur Non Réalisateur n’intervient que si le chantier est mis en vente moins de 10 ans après la fin de la construction. Pour assumer cette responsabilité, le maître d’ouvrage souscrit à une assurance Constructeur Non Réalisateur. Cette assurance finance alors les travaux de réparation au cas où la construction subirait des dommages. Ces dommages peuvent toucher la construction elle-même ou les équipements qui font corps avec elle.

Exemples de sinistres subits par les maîtres d’ouvrage

Sur un chantier de construction de maison individuelle, une grue s’effondre sur l’abri de jardin du logement voisin et la détruit entièrement. Heureusement, personne n’a été blessé lors de cet accident. Mais, la responsabilité en incombe au maître d’ouvrage et celui-ci doit l’assumer. Il doit alors :

  • Financer les travaux de reconstruction de l’abri ;
  • Financer le remplacement des objets endommagés ;
  • Remplacer la grue.

La somme à engager pour mener à bien toutes ces tâches s’élève à 75 000 €. L’assurance responsabilité civile professionnelle du maître d’ouvrage intervient pour financer les opérations. Le financement accordé par l’assurance s’élève à 80 % de la somme. L’assurance avance alors la somme de 60 000 € et le maître d’ouvrage complète la somme manquante. Par la suite, l’assurance engage un procès afin de déterminer le vrai responsable des dommages. Une fois celui-ci identifié, l’assurance récupère le montant des réparations et rend au maître d’ouvrage la somme qu’il a avancée.

Exemples de sinistres couverts par l’assurance dommage ouvrage maitre d’ouvrage

Sur un chantier de construction, on remarque que le bas de tout un mur en brique montre des traces d’humidité. Sur les plans de la construction, on découvre qu’une canalisation est encastrée dans le mur. On déduit alors que le problème vient des canalisations. Il faut alors détruire le mur pour réparer la canalisation avant de le reconstruire. La réalisation de ces travaux nécessite un investissement conséquent de 60 000 €. Le maître d’ouvrage fait alors appel à l’assurance dommage ouvrage pour financer les travaux de remise à neuf. Celle-ci accepte d’avancer la somme nécessaire à hauteur de 80 %. La somme fournie par l’assurance s’élève donc à 48 000 €. Le maître d’ouvrage doit alors ajouter 12 000 € pour qu’on puisse réaliser les travaux.

L’assurance se charge de trouver le responsable de la situation. Il peut s’agir de l’ouvrier qui a mal raccordé les tuyaux, ou du fournisseur qui a vendu des tuyaux défectueux. L’assurance doit alors récupérer le montant des réparations auprès du responsable des dégâts. Ce dernier peut faire appel à son assurance dommage ouvrage, si l’incident est involontaire, pour récupérer une partie du montant des réparations. Il ajoute à ce montant le reste de la somme nécessaire pour couvrir l’ensemble des travaux. Si son assurance ne peut pas financer les réparations, il devra s’occuper du paiement de la somme lui-même.

Exemples de sinistres non couverts par l’assurance dommage ouvrage maitre d’ouvrage

Les ouvriers d’un chantier de rénovation arrivent sur le chantier pour installer le revêtement de sol et remarquent que celui-ci est inondé. Ils cherchent la cause du problème et se rendent dans une salle de bain. Ils se rendent alors compte que quelqu’un a oublié de fermer le robinet. Après avoir fermé le robinet, ils font appel au maître d’ouvrage pour lui expliquer la situation. Ils lui demandent également de leur procurer une pompe permettant d’évacuer de l’eau sur un chantier. Le maître d’ouvrage doit alors accomplir plusieurs tâches. Il s’agit de :

  • Trouver une pompe d’évacuation à louer ;
  • Trouver un professionnel capable de manier l’appareil ;
  • Revoir le programme de la journée.

En effet, le maître d’ouvrage doit trouver une nouvelle tâche aux ouvriers pour éviter de perdre une ou plusieurs journées. Le montant à engager s’élève alors à 1700 €. Il accomplit toutes ces tâches, et fait appel à son assurance dommages ouvrage. Celle-ci refuse de financer l’opération, car la couverture offerte n’inclut pas ce genre de situation. Le maître d’ouvrage doit alors financer les réparations de sa poche et trouver le responsable du problème. Une fois le responsable trouvé, c’est à celui-ci de payer les 1700 € pour les réparations. Son assurance ne l’aidera pas, car ce genre de dommages n’est pas couvert.

Que retenir ? L’assurance maître d’ouvrage est essentielle pour les maîtres d’ouvrages particuliers ainsi que les maîtres d’ouvrage professionnels. Il est important de choisir un assureur fiable pour bénéficier d’une couverture optimale qui prend en compte divers risques.

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Nous travaillons avec des assureurs partenaires spécialisés du LLOYDS et du marché français soucieux et désireux de développer leur portefeuille d’entreprises dans les DOM en général. Les solutions proposées permettent d’accompagner aussi bien les créations d’entreprises que les entreprises en renégociation ou les résiliés. Nous pouvons aussi étudier les reprises d’assurance suite aux défaillances des assureurs ALPHA INSURANCE, CBL INSURANCE et ELITE INSURANCE.

Votre expert dédié: Caroline NARBONNE

DIRECTEUR GÉNÉRAL


Diplômée d’une maitrise en droit privé à la Sorbonne, j’ai par la suite intégré un Master 2 en droit des assurances à Aix-en-Provence.
Ayant toujours eu à cœur la défense des intérêts privés, j’ai passé le concours donnant accès au Centre Régional de Formation à la Profession d’avocat en vue d’intégrer le barreau de Marseille.  C’est ainsi que j’ai exercé durant six années au sein du Cabinet Abeille et associés en tant qu’avocate spécialisée en droit des assurances et en responsabilité civile. J’ai par la suite intégré le mon du courtage en assurances, prenant très vite gout au droit de la construction et à ses problématiques assurantielles complexes.
Ma formation tant intellectuelle que professionnelle m’a permis de développer des valeurs importantes, que j’ai à cœur de mettre en application au quotidien et ce au service de nos clients : à savoir l’engagement moral, la réactivité, la pugnacité et la rigueur.
Nous nous engageons à  à un traitement réactif et rigoureux de vos demandes afin de vous apporter les meilleurs solutions.